Цены на жилье. Что с ними будет?

     Что росло, а что нет

 

     "В первом квартале этого года донецкий рынок уже не смог повторить рекордов 2007 года. В среднем по городу за тот период рост составил 4%", – рассказал руководитель АН "Жилком" Сергей Тахтаров.

     С лета рост цен приостановился: неликвидное жилье – "хрущевки", "гостинки", трех- и четырех комнатные квартиры – с начала июня перестали расти в цене, и их продавцы начали снижать явно завышенные цены. А вот качественные старые квартиры не дешевеют. Устойчивость ликвидного жилья директор АН "Фемида-сервис" Сергей Тюрин объясняет так: "Сейчас на вторичном рынке очень много предложений. Особенно «трешек» и четырехкомнатных квартир. Люди боятся обвала цен после финансового кризиса. Кроме того, они надеются вырученные после продажи деньги вложить, например, в землю, которая на сегодня очень неплохая инвестиция".

     Причины. Ценовое затишье на рынке недвижимости специалисты связывают, в частности, с ухудшением условий ипотечных займов, которые играют все большую роль в структуре спроса, на жилье. Менеджер по региональному развитию ипотечного кредитования ЗАО "Универсалбанк" Алексей Кучер отмечает, что за последние два месяца ведущие игроки рынка ипотеки подняли "планку" первоначального взноса. Ставки сегодня в среднем составляют 15% в долларах и 21% в гривне. По словам Алексея Кучера, уходят только те квартиры, продавцы которых продают жилье по более низкой цене из-за острой необходимости. Гендиректор "Консалтинговой Лиги Донбасса" Борис Дудка также отмечает, что если банк и предоставит ипотечный кредит, то при текущих ценах необходимо будет в месяц выплачивать до двух тысяч долларов. Зарплата у большинства дончан намного ниже этой суммы, потому получить кредит становится практически невозможно.

Аренда. На фоне затишья на рынке купли-продажи рынок аренды просто кипит. Надеясь на снижение цен на жилье, люди откладывают покупку квартир, ориентируются на аренду, что и привело к повышению ее стоимости. За конец августа – начало сентября "съемные метры" подорожали на 15–20%. В центральных районах однокомнатную квартиру за $300 в месяц разметают за один день – ниже этой планки уже ничего не найдешь.

     Прогноз. Риелторы традиционно предсказывают скорый рост цен. Правда, уже говорят, что он коснется не всей недвижимости, а только качественного жилья. По мнению Сергея Тахтарова. основная причина этого – ограниченный объем качественных предложений. "Качественное жилье будет медленно, но дорожать, – утверждает Сергей Тюрин. – На 0,5–1,5% в месяц. Ведь всегда есть люди, которые не могут позволить себе новострой: нужно где-то жить, а выплачивать и кредит на новое жилье, и плтату за аренду – очень накладно".

     А вот неликвидное жилье с сентября-октября просто остановится в цене, и, возможно, пойдет немного вниз. Обвала цен пока не прогнозируют. Разве что в случае масштабного кризиса.

"Если предложение стабилизируется, а рост цен замедлится, то пузырь перегретого рынка недвижимости должен лопнуть. В течение 2–3 месяцев цены могут упасть на 10–15%", – предупреждает Сергей Тахтаров. Впрочем, оговаривается он, когда это случится – неизвестно.

Снижение цен было бы возможно, если бы резко увеличилось предложение дешевого государственного соцжилья. Однако его в городе строится недостаточно: по словам мэра Донецка Александра Лукьянченко, по одному дому в каждом районе. Каждый застройщик обязан выделять несколько квартир в городскую собственность для предоставления социальным категориям граждан. Но и это капля в море.

     Что касается аренды, то Сергей Тахтаров не исключает, что хозяева будут поднимать планку каждый месяц на 2–3%? Подорожает самое востребованное жилье. Однако ценам на двух- и трехкомнатные квартиры особо расти некуда: хозяева, которые попытаются это сделать, останутся без постояльцев. Дело в том, что донецкие работодатели стали в последнее время осторожнее повышать зарплаты – еще одно влияние мирового кризиса. Точнее – влияние последствий падения цена на сталь, которое садит на голодный паек основных кормильцев экономики Донбасса – металлургов.

 

     Земля: пока хороший объект для спекуляций

 

     Земля под застройку в Донецке по-прежнему дорожает (1– 2% в месяц), но этот рынок также реагирует на изменение ситуации в сфере недвижимости. Директор агентства недвижимости "Фемида-сервис" Сергей Тюрин отмечает, что цены на землю перестают быть завышенными, спекулятивный ажиотаж сходит на нет. Время, когда инвестор вкладывал деньги в любую землю потому, что это земля, и ее цена росла, как на дрожжах, – уже прошло. Президент Ассоциации "Земельный союз Украины" Андрей Кошиль отмечает, что недооцененных участков в регионе практически нет – разве что совсем на периферии.

 

Город контрастов

 

     Цена на землю в городе – одна из самых высоких в стране. При этом на рынке земельных участков как нигде заметны сильные ценовые колебания: например, в Калининском районе цена сотки скачет от $8 тыс. до $50 тыс., на Гладковке (Киевский район) – от $15 до $30 тыс., в Кировском – от $3 до $15 тыс., а в Ворошиловском вообще от $15 до $100 тыс. На цену земли влияет не только ее расположение, но и наличие коммуникаций – газификация местности, наличие стационарной телефонной связи и т.д. Наличие коммуникаций поднимает цену земли в 2–3 раза. Традиционно дорогой является земля в коттеджных поселках, но эти цены обычно сразу закладываются в стоимость такого жилья.

     В общем русле. Незначительное движение на этом рынке перекрывается общими тенденциями рынка. Андрей Кошиль говорит, что когда летом банки свернули программы ипотечного кредитования, это немедленно отразилось и на региональном рынке – спрос упал, и цены стабилизировались. Однако это время совпало с традиционным сезонным спадом, и в результате в сентябре количество сделок начало понемногу увеличиваться.

     Что будет. Что касается прогноза, то тут эксперты единодушны: земля будет дорожать на 3–5% в месяц до конца года. Однако это касается участков, комфортных для застройки, там, где есть инфраструктура. А вот для остальных эксперты даже не исключают некоторого падения цен. "С плохой инфраструктурой, в плохих местах", - говорит Андрей Кошиль. Он также утверждает, что в дальнейшем развитии рынка будет играть роль ипотека: если она «воскреснет», то и рынок земли получит "второе дыхание". Он отмечает, что свое влияние оказывает и общая экономическая ситуация в стране. При негативной макроэкономике вряд ли покупатели будут вкладывать деньги в этот сегмент рынка, т.к. трудно просчитать ситуацию в будущем.

 

     Новые проекты заморожены

 

     В Киеве застройщики столкнулись с кризисом уже в полный рост. У них квартиры не покупают, цены они серьезно снижать или не хотят или не могут, а потому в массовом порядке замораживают проекты, от чего страдают инвесторы (люди, которые уже вложили деньги в покупку квартир в недостроенных домах).

     В Донецке ситуация несколько лучше. Да, строители тоже замораживают проекты, но только те, которые собирались запустить осенью. Как говорит директор компании "Финансовый дом" Виктор Мысник, дома, строительство которых уже начато, заморожены не будут – спрос на квартиры в них в Донецке существует (сказывается   дефицит   в столице    Донбасса качественного жилья – фактор, которого нет в Киеве). Хотя с рынка ушли спекулянты: брать кредиты в банке для покупки квартир с последующей перепродажей для них уже не выгодно.

     Цены. За лето поднялись в цене квартиры эконом-класса в новостройках – на 2,2%. Бизнес-класс и "элитка" подешевели на 1,9-2,4%. Максим Сидорский, начальник отдела маркетинга и аналитики ГК "Герц" объясняет это отнюдь не тем, что застройщики снизили цены. Причины – в сезонном летнем спаде, колебаниях курса доллара (цены в долларовом эквиваленте остались стабильными, а при пересчете в гривну немного уменьшились).

     Прогноз. Резкого роста цен на "первичку" уже не будет. "До конца года ожидаем по некоторым сегментам рост примерно на 3–5%. Но это увеличение связано с тем, что проекты приблизятся к своему завершению, а не с тем, что первичное жилье качественно вырастет в цене. Но и причин понижения цен я не вижу", – говорит Максим Сидорский. Есть и другое мнение. "На мировых рынках ссудного капитала наметилось напряжение, что может отразиться   на украинской банковской сфере, – прогнозирует генеральный   директор "Консалтинговой Лиги Донбасса" Борис Дудка. – Не имея "длинных" денег на руках, украинские строительные компании вынуждены будут продавать незавершенные проекты по значительно более низким ценам. К концу года цены могут упасть на 30-40%", - отмечает директор "Консалтинговой Лиги Донбасса".

     Поэтому, учитывая все вышеизложенное, сейчас нет никакого смысла ни спешить продавать квартиру, ни тем более вкладывать деньги в дорогостоящую недвижимость. Подождем, чем все это кончится.